菲聊不可 Feitalks.com 新聞報導：馬尼拉公寓租金真的要從每月3萬披索跌到5000披索嗎？近日，菲律賓房地產市場傳出公寓租金可能大幅下滑的說法，引發不少房東、投資者和購屋者關注。
如果這項預測成為現實，意味著部分公寓租金將暴跌超過八成，房地產投資回報也可能受到嚴重衝擊。不過，菲律賓房地產業內人士對此提出質疑，認為這項說法可能誇大了市場的實際情況。
菲律賓房地產策略師亞歷杭德羅·馬納拉克近日撰文指出，大馬尼拉公寓市場確實面臨供應過剩的問題。部分樓盤空置時間較長，租賃需求疲軟，租金也出現不同程度的下滑。
這些都是目前房地產市場無法迴避的現實。
但他認為，將原本月租3萬披索的公寓直接降至5000披索，相當於租金縮水約83%，這一幅度過於驚人，不能僅憑個別市場現象就認定整個行業都會出現這樣的走勢。
馬納拉克也以一套價值500萬披索的公寓為例進行了計算。如果每月租金為3萬披索，全年租金收入為36萬披索，毛租金收益率約為7.2%；
但如果租金真的跌至5000披索，全年收入將只剩6萬披索，毛收益率也會驟降至1.2%。
更重要的是，這還沒有扣除物業管理費、維修支出和相關稅費。對於部分當初以900萬披索甚至更高價格購入的小戶型公寓來說，租金如此大幅縮水，無疑會讓投資回報變得更加難看。
馬納拉克承認，在市場低迷的情況下，一些急於出售房產或急於出租的業主，可能願意接受遠低於正常水平的價格。但個別業主降價，並不意味著5000披索會成為馬尼拉公寓市場的普遍租金水平。目前也缺乏足夠的實際成交數據，能夠證明這種極端降幅正成為市場趨勢。
除了租金預測，他也對馬尼拉公寓銷售量的數據提出疑問。
先前有報案引述房地產顧問戴維·李超的說法稱，上一季馬尼拉公寓僅售出約3,000套。不過，馬納拉克指出，李超地產顧問行公佈的另一組數據顯示，今年第一季公寓去化量為7,732套，第二季為7,255套，第三季則達8,454套，季增約17%。
兩組數字差距明顯。根據馬納拉克的說法，3000套與8454套之間存在較大出入，究竟是統計範圍不同、針對的市場細分不同，還是統計週期存在差異，仍有必要進一步說明。
同時，馬納拉克也提到，相關報告顯示，大馬尼拉公寓未販售庫存已從第二季的約8.29萬套，下降至第三季的約8萬套。
這說明市場供應過剩的問題並沒有消失，但銷售去化情況也並非完全沒有改善。單純強調庫存壓力，而忽略銷售數據的變化，可能無法完整反映當前市場狀況。
此外，他提醒，菲律賓房地產市場並不只有大馬尼拉。宿霧、達沃、伊洛伊洛、克拉克和八打雁等地區，同樣有不同的房地產發展機會。
各地的經濟條件、就業需求、人口流動和投資環境並不相同，不能因為馬尼拉部分公寓市場遇冷，就將整個菲律賓房地產行業一概而論。
對於在菲律賓持有公寓、計劃購房或依靠出租房產獲取收入的人來說，眼下更值得關注的，或許不是5000披索這一極端數字，而是不同地區的實際租金、空置率和成交情況。
馬尼拉公寓市場的供應壓力確實存在，但租金是否會出現超過八成的斷崖式下跌，目前仍缺乏充分數據支持。
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