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菲聊不可 Feitalks.com 新聞報導：菲律賓房價還在漲，這你敢信？表面一片歌舞昇平，背後卻血流成河。
如果你在菲律賓有房，或是準備「抄底」，這篇文章，勸你一定要看完。
別被那些「宿霧房價漲了10%」「省城小漲」的新聞騙了！
其實，這些所謂的「漲」，不過是結構性溢價和區域性幻想。真正的核心區域，已經在悄悄塌方。
曾幾何時，馬尼拉灣的海景房，是多少中國人心中的「海外資產夢」。在Pasay、Makati、BGC，就算一間小公寓，都能被高價秒殺；在Ortigas、奎松，買樓隊伍裡，中文幾乎成了「官方語言」。
但真相是，首都圈這場被博彩、灰產熱錢、身分投資推高的泡沫，已經撐不住了。
有人還在幻想「抄底抄底再抄底」，但更多人已經開始割肉跑路。
房東之間的潛台詞，只有一句：「能賣就賣，別講價！」
這一次，別再覺得「跌一跌還能反彈」，因為這場危機，根本不是簡單的房價調整，而是一場針對海外資產、假身份、熱錢炒作的全面清算。
🏚 空置率飆高，泡沫一夜破裂
疫情衝擊、博弈業大撤離、簽證政策收緊，三連擊讓馬尼拉核心區直接變成「空城」。
馬卡蒂、BGC空置率已經逼近30%，馬尼拉灣區更是高到52%！
過去熬夜排隊買房的「中國土豪」，現在熬夜盯著跌到心梗的房價曲線。
沒人租、沒人住，房東只能一輪降價、打折、急價。房價持續下探，一旦賣不掉，物業費、房貸、稅費，就像無底黑洞，瘋狂吞錢。
💸 中國金主退場，豪宅秒變「黑洞」
過去支撐高端住宅市場的，是大批做博彩、搞灰產、拿護照代持的中國買家。
隨著資金出境越來越難，國內對海外資產申報越來越嚴，這群「金主」只能倉皇拋售，趕緊回流資金。
那些曾經幾間套房換身份、一夜致富的中國房東，現在全成了負債累累的「空中囚犯」。
租不出去，跑不掉，資產變負擔，越拖虧越多。
🏚 租售比失衡，房東血虧
菲律賓房價一直被熱錢炒到天上，年租金回報率只有3-4%，遠低於泰國、越南、馬來西亞。
疫情後，租金跌、房價也跌，租售比徹底失衡。
很多人這才發現，持有房產根本不是「坐等升值」，而是「持續虧錢」。
於是，一場「誰先跑，誰虧得少」的血戰，徹底打響。
💥 本地剛需頂不住，熱錢徹底消失
雖然菲律賓年輕人多，但多數人根本買不起。 2018-2023年，公寓年均漲幅14%，但本地人平均薪資年漲幅只有5%。
高房價、高利率、高通膨，直接把本地剛需趕跑。
之前能靠熱錢、灰產和中國資金硬撐，現在全線撤退，樓市再也沒有「最後的接盤俠」。
⚖️ 政府「雙殺」政策，雪上加霜
房產交易稅、資本利得稅、財產稅、嚴格的反洗錢調查…
這些代價突然找上門，直接把海外房東的幻想打得粉碎。
不少房東乾脆說：「不講價，能跑就是贏。」
💣 菲律賓版「恆大」？鬼城已經浮現
不少開發商盲目地推盤，甚至「先賣後建」，如今沒人接盤，專案停工、爛尾、無人入住，鬼城景像已經浮出水面。
如果資金鏈徹底斷裂，菲律賓也有可能迎來自己的「恆大時刻」。
購屋者血本無歸，房東直接變成接盤人。
🌏 區域分化：首都圈跌，省城小漲
並不是所有區域都在跌，2025年，大馬尼拉（NCR）房價年減0.4%，部分核心區土地甚至腰斬，開發商推出「5%首付+25%折扣」甩賣方案。
而省城（如宿霧、中米沙鄢）因基建紅利、房價基數低，還有9%-12%的漲幅。這些區域房價只有首都圈的六成左右，剛需還能稍微接盤。
但別忘了，這些「漲」只是最後一口甜點，隨時可能被基建幻像打回原形。
📉 市場觸底？還是最後一跌？
部分開發商開始「止血」：暫停新專案、清庫存、搞度假公寓、改善配套。
同時，央行連降息（從6.5%降到5.25%），房貸成本降低，或許能刺激一部分剛需，但大家都知道，至少要等到2026年，核心區才可能緩慢回暖，風險依然超大。
🧭 中國房東，怎麼選？
對於在菲律賓的中國房東，現在真是生死抉擇：
✅ 剛需自住：核心區域促銷可以考慮，但一定要避開馬尼拉灣區和空置率高的「雷區」，挑基本面穩的項目。
✅ 長期投資：可以考慮REITs（如VistaREIT股息率超10%），或基建輻射區域（布拉幹、卡蘭巴）土地，至少風險更分散。
✅ 炒身分、炒資產：現在可能是最後的逃命窗口，能跑就跑。
馬尼拉的夜，海風依舊吹過賭場的霓虹，但那些燈光背後，房東的夢，已經碎了半個城市。
房子，既是資產，也是枷鎖。
你以為你在套牢資產，或許，其實是資產在套牢你。
延伸閱讀：馬尼拉豪宅第二季銷售大跌近五成BGC與馬卡蒂庫存告急
