中國人成菲律賓房產最大買家-高收益背後有多少風險

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菲聊不可 Feitalks.com 新聞報導:近三五年來,在菲律賓經濟高速發展和中菲關係改善的大背景下,中國新中產群體中掀起了一股“菲律賓買房熱”。目前,中國人已經成為菲律賓多家開發商最大的國際客戶。

然而,很多中國投資者往往被菲律賓房地產誘人的投資回報率數據蒙蔽雙眼,而容易忽視這一新興市場熱火朝天表像下潛在的風險。

筆者基於十多位業內人士訪談及資料分析,總結了菲律賓房產投資的市場風險、政治風險、安全風險和一系列實操風險,並為中國投資者提供了一些投資建議。

1、菲律賓房地產投資現狀
(1)中國人搶灘菲律賓房地產

隨著近些年我國房地產政策收緊,房價增長趨勢普遍放緩,許多中國人已經將房地產投資的目光轉向海外。海外房產中文平台居外網指出,中國企業及個人2017年在海外地產上花費1,197億美元,達到歷史新高,相較前一年增長18.1%,其中住宅項目大約有659億美元。

而在傳統的海外置業目的地——北美和澳大利亞之外,中國人對東南亞樓市的興趣正在迅速升溫。根據居外網數據,2019年上半年中國買家購房首選的前15個目標國中,東南亞地區共有6個國家上榜,佔40%,遙遙領先於全球其他各個區域。居外網CEO羅雪欣表示:“東南亞在中國海外置業人群心目中已後來居上,成為與美澳歐並列的海外房產目標地。”

究其原因,戴德梁行大中華區海外投資部亞太區董事譚晉承分析道,東南亞置業之所以受到中國人青睞,皆因東南亞有優越的地理及價格優勢。 “相較數十小時飛到歐美及澳洲,中國到東南亞只需3-5小時的飛行距離。而且,東南亞房價整體相較歐美、澳洲及中國一線城市更便宜,使得更多的家庭可以負擔。 ”

在眾多東南亞國家中,以往默默無聞的菲律賓正以高歌猛進的發展態勢,成為吸引中國買家投資房地產的黑馬。全球房地產指南指出,菲律賓已成為中國買家在東南亞第四喜愛的投資地,僅次於泰國、馬來西亞和新加坡。居外網統計表明,自2015-2018年,中國買家對菲律賓房地產的詢盤量[1]連年增長。 2018年,中國投資者對菲律賓的詢盤量更是實現了200.6%的年增長率,創下新高。

雖然根據菲律賓法律規定,外國人在一座公寓樓中購買的物業數量,不能超過總數的40%,且不能購買土地及帶土地的物業。但這絲毫未能減弱中國買家湧入菲律賓公寓市場的熱情。

菲律賓最大的房地產公司Ayala Land表示,中國人已經成為其最大的國際客戶。 2017年,其國際銷售額的49.4%來自中國買家(佔總銷售額的34%),而在2016年,中國人僅佔其公司國際銷售額的約10%。馬尼拉主要公寓建築商DMCI Holdings總裁Isidro Consuji也表示“2018年第一季度,我們國際銷售的50%以上來自中國,如果沒有政策控制,這一比例可能會上升到90%。”

居外網分析指出,在對菲律賓房地產感興趣的中國買家中,63.2%的人都是出於投資目的。另外,菲律賓房地產的中國買家不僅包括個人投資者,也包括大量在當地從事博彩行業的中國企業。這些中國企業進行了多筆大規模的購房交易,用於滿足其中國員工的居住需求。

在菲律賓眾多的城市中,首都大馬尼拉區(Metro Manila)[2]是中國買家首選的置業地點。 2018年,中國買家對菲律賓房產的全部詢盤中,大馬尼拉區的詢盤佔78.5%。因此,本文也將著重分析大馬尼拉地區的房地產情況。

(2)菲律賓房地產吸引中國人的原因

菲律賓之所以能在短短三五年內吸引如此多中國投資者,其直接原因在於當地房產市場的高投資回報率。

菲律賓中央銀行(BSP)最新公佈的數據顯示,菲律賓公寓住宅房價自2016年以來連年保持強勁增長。 2019年第三季度,菲律賓公寓房價指數同比漲幅高達29.1%,創下新高。其中,首都大馬尼拉地區的漲幅更是高達33.8%。

而菲律賓房產的租金收益率也領先亞洲地區。根據全球房地產指南研究數據,菲律賓房產的租金收益率約6.13%,遠高於之前大熱的柬埔寨、泰國、越南等國,而馬尼拉大都會區的平均租金收益率可達7%以上。而當地房產中介透露,博彩公司聚集的帕塞(Pasay)等區域的租金回報率甚至能夠超過10%。因此,不少中介指出,按照現有行情,算上房價漲幅和租金回報,投資者有望在十年左右就能基本收回本金。

此外,菲律賓近年飛速增長的經濟也給了中國投資者長期投資的信心。從2012年到2018年,菲律賓連續7年GDP增速超過6%,堪稱“東南亞經濟黑馬”。世界銀行預測,在2021年之前,菲律賓的GDP增長率將在6.5%到6.6%之間波動,這將使該國成為亞太地區預期經濟增長率第二高的國家。

另外,中菲關係的改善,也是中國投資者湧入菲律賓房地產市場的一大契機。 2016年6月杜特爾特政府上任以來,堅持發展對華友好合作關係,並大力支持“一帶一路”倡議,兩國經貿合作發展迅速,與中國攜手開創了中菲關係“黃金時代”。目前,中國已成為菲律賓第一大貿易夥伴。兩國政府之間的良好關係增強了中國投資者對菲律賓未來發展的信心。

2、菲律賓房地產市場投資的風險

然而,很多中國投資者往往被誘人的房地產數據蒙蔽雙眼,容易忽視菲律賓這一新興市場熱火朝天表像下潛在的不穩定因素。而且,海外投資存在大量信息不對稱,往往具有不小的風險

(1)市場風險

在探討任何帶有投資屬性的市場時,一定不能忽略一個因素——支撐力。而房地產市場的支撐力就是剛需購買力,也就是以自住為首要條件,受價格影響較小的需求。然而,仔細比對馬尼拉房地產與居民支付能力後可以發現,短期內,馬尼拉本地的剛需購買力並不足以支撐如此快速發展的房地產市場。

據具有30年菲律賓房地產行業經驗的雅典耀大學[3]商學院副教授Danilo Antonio分析,馬尼拉的住房市場按照價位大致可分為三個梯度:高端、中端和低端。高端住宅的房價一般在每平方米20萬披索(約2.8萬人民幣)以上,中端住宅的售價一般為每平方米12-15萬披索(1.6-2.1萬人民幣,月供可低至一兩千人民幣)。目前菲律賓房地產主要講的是中高端市場,這也是中國投資者普遍關注的市場。

目前,菲律賓高端市場的潛在客戶主要是當地高收入群體和外國人(包括中國人),中端市場的潛在客戶主要是當地白領、海外勞工和外國人,而大部分菲律賓普通民眾則屬於低端市場。

但全球房地產指南指出,目前菲律賓房地產的最大需求實際上來自於支付能力極低的低端市場[4],而中端市場供過於求。其援引世界銀行分析表明,馬尼拉大都會約有27.5%的家庭(約8萬個)月均可支配收入高於34,962披索(約4900元人民幣),這是能夠支付中端住宅最低月供(10,500披索,約1470元人民幣)[5]所需的收入。而考慮到許多家庭已經擁有房屋,所以世界銀行估計這些家庭中僅有10%是真正的潛在客戶。

全球房地產指南進一步指出,目前菲律賓的中端住宅供應量已經超過當地剛需群體的需求,很多中端公寓的購買率並不高。一位菲律賓物業管理資深人士在接受筆者採訪時說到“馬尼拉的房價太高了,絕大部分普通白領即使貸款也買不起房!”對此,Danilo教授也坦言,目前菲律賓房地產中端市場存在一定的泡沫。但他認為這是部分開發商在沒有適當考慮市場需求的情況下過度開發的結果,他對於中端市場的長期需求仍抱有樂觀的預期。

既然沒有足夠的本地剛需購買力,那為何菲律賓房地產能有如此迅猛的增勢?

當地房地產分析公司Leechiu Property Consultants(LPC)指出,在過去幾年,菲律賓房地產市場需求的激增其實主要來自中國買家。中國買家需求的增加“持續推高菲律賓房地產價格”,尤其是在博彩公司聚集的馬尼拉灣地區。 LPC透露,馬尼拉灣地區住宅項目中至少有70%的租戶是中國大陸人,而菲律賓人只有25%,其他外國人只有5%。

2016年,菲律賓成為了第一個獲得離岸博彩遊戲許可的亞洲國家。而該行業主要由中國運營商主導。據菲律賓《每日問詢者》2019年3月26日報導,菲律賓財政部測算,全部205家[6]離岸博彩公司約僱傭10.3萬名中國員工。

離岸博彩業給菲律賓房地產帶來了強勁的房產需求。根據仲量聯行報告,2019年,離岸博彩公司的辦公租賃需求佔馬尼拉整體租賃需求的40%以上。而為滿足大量員工的住宿需求,離岸博彩公司往往需要租賃或購買幾十上百套住房。高力國際指出,博彩從業者對住宅的需求是近年來馬尼拉住宅租賃需求和租金回報持續上漲的主要動力之一。萊坊報告指出,2019年,在菲律賓的博彩從業者每年的房租總額高達360億披索(約50億人民幣)。

對此,債務觀察機構惠譽指出,網絡博彩行業的繁榮推動房價增長的同時,也可能使銀行和房地產行業面臨較大的政策風險[7]。

惠譽的分析並非危言聳聽。事實上,2019年8月,中國外交部要求菲律賓禁止所有形式的網上賭博,並呼籲展開合作,“共同應對包括在線賭博和網路詐欺在內的犯罪活動”。當月19日,菲律賓娛樂博彩公司便宣布要停止向離岸博彩運營商發放新許可。 9月,菲律賓移民局以從事網路犯罪逮捕了324名中國人,還以投資詐騙罪逮捕了277名中國人。儘管菲律賓目前沒有完全禁止離岸博彩業的計劃,但是並不能排除出台相關政策的可能。

而如果博彩行業被禁止,菲律賓的房地產也必將受到極大的衝擊。馬尼拉當地一位物業管理從業人士認為“一旦博彩被禁止,馬尼拉的房價和租金將會斷崖式下跌”。一位當地房地產中介也坦言,“一旦博彩行業倒了,帕塞(馬尼拉的博彩區)將會變成鬼城”。

(2)政治風險

儘管菲律賓政局自21世紀以來相對穩定,但始終存在兩股歷史遺留下來的反叛力量。其一是早已被菲律賓政府宣佈為非法組織的菲律賓共產黨;其二是菲律賓南部穆斯林地區的摩洛民族解放陣線。儘管目前這兩股力量十分微弱,但投資者也不能忽視潛在的不穩定因素。

此外,很多對於中菲關係歷史缺乏了解的投資者可能會忽視中菲兩國關係變化帶來的潛在風險。在時任總統杜特爾特上任前,菲律賓和中國的雙邊關係一直由於南海的主權爭端而持續低迷。 2016年,杜特爾特就任菲律賓總統,與其歷屆親美反華的前任不同,杜特爾特推行相對務實的外交政策,與中國保持緊密關係,中菲關係迅速回暖。

然而,被暫時擱置的南海問題依舊是中菲兩國之間懸而未決的“定時炸彈”。在2019年五月中期選舉時,反對黨大打“反中牌”,質疑杜特爾特刻意淡化與中國的南海主權爭議,以及中國投資帶來的債務問題等。時任總統杜特爾特將於2022年6月結束任期,如果之後兩國關係滑坡,在菲中國投資者將受到負面影響。例如,如果菲律賓政府限制工作簽證的發放,使得網路博彩等行業的中國從業者大量減少,將直接影響到住宅市場的需求。

(3)安全風險

在居外網《2019年投資指數排名(亞洲地區)》中,菲律賓在“安全指數”方面的表現非常糟糕,在上榜國家/地區[8]中排名倒數第一。根據馬尼拉警方在今年1月公佈的最新數據,2019下半年,馬尼拉犯罪案件高達1144宗,平均每天發生6宗以上。而根據菲律賓最大的媒體ABS-CBN新聞網報導,由於經濟條件普遍優越,華人是菲律賓犯罪組織綁架和打劫的主要對象[9]。

社區治安不僅直接關係投資者的人身安全,也將極大地影響樓盤的價值。在筆者採訪的數十位當地年輕人中,所有人都認為社區安全是他們未來買房或者租房的重要考量因素。當地一名中介也透露,“靠近貧民窟的房子很不好租!”因此投資者在選擇樓盤時,除了了解樓盤本身配置外,也需全面考察了解周邊的治安環境。

(4)實操風險

① 中介欺騙風險

菲律賓當地中介大都是個人持證上崗,而非受僱於專門的中介公司,這導致了當地房屋中介市場魚龍混雜,不了解當地情況的外國投資者很容易落入不良中介的圈套。一位在菲律賓從事物業管理的華人告訴筆者,確實存在當地人利用虛假中介證件騙外國投資人的錢後跑路的情況。另有當地某業內人士指出,地產界從業人員流動性很高,以往很多外國投資人當年的銷售代表已經不知去向,找不到合適的聯絡人處理房產的後續問題。

② 樓盤爛尾風險

期房投資者還需要注意樓盤爛尾風險。而據當地多名中介透露,很多開發商一拿到地就開始預售,一些樓盤連銷售許可證都還沒獲得,房子就已經售罄。然而菲律賓施工週期普遍較長,普遍存在延期交付的情況,一般需4-6年才能交房。在此期間,實力較弱的中小開發商有可能破產,投資者將面臨巨額損失。一位當地開發商透露“這次疫情使得很多小開發商的資金鍊瀕臨斷裂,已經有倒閉的案例了”。

③ 斷供風險

前幾年,菲律賓的一些樓盤曾因低首付甚至零首付吸引了大量中國買家。不少投資者一次性購買好幾套期房,並用槓桿[10]來炒樓花[11],寄希望於付尾款前轉手獲利。然而中國投資研究機構智谷趨勢指出,前幾年炒樓花的不一定能順利找到接盤的,2014年和2015年的零首付政策吸引了一批低成本買樓的投機群體,都等著交房前賣樓花。

根據菲律賓當地政策規定,一旦斷供或沒有及時繳納尾款,買家便需要繳納滯納金,超過一定時間後,房產將被開發商回收,投資者前期的投入也將打水漂。多名當地業內人士透露,“斷供導致血本無歸”的情況不在少數。

④ 交易稅費風險

如前文所述,馬尼拉住宅的租金收益率可達7%以上。但該收益率數據並沒有將交易中的各項費用考慮進去。根據菲律賓法律規定,每月租金收入超過12,800披索(約1,800元人民幣),且年租金收入超過1,919,500披索(約2.7萬元人民幣)的房東應繳納12%的增值稅。雖然大多個人房東不會主動報稅,但這筆潛在的支出依然是廣大投資者需要了解注意的。此外,房屋持有期間,房東每年還需要繳納房產稅,約為房子市場估值的0.2-0.4%。

而如果投資者想轉賣獲利,交易成本也不低。如果出售的是期房,若付款進度不到25%,此時轉讓不需要交稅,但需要向開發商繳納更名費,約為10-15萬披索(約1.4-2.1萬人民幣)。若付款進度已超過25%,賣方則需繳納合計約7.5%的增值稅和印花稅。而如果出售的是現房,則賣家需繳納6%的資本利得稅。中介費通常也由賣家支付,約為成交額的3%。

⑤ 資金出境風險

雖然目前海外房地產投資形勢大熱,但事實上,國家外匯管理局已經明確規定境內居民個人不可以到海外買房,海外買房的申請是無法通過國家外匯管理局審批的。

據了解,目前許多國內投資者都是以因私旅遊的名義進行購匯,然後用於海外投資。但一旦政府加強監管,這一操作便行不通了。曾有多篇報導指出,之前國內興起“澳洲置業熱”的時候,中國政府突然加強外匯管制,導致部分中國投資者的海外購房資金鍊斷裂,損失慘重。在菲律賓購房的投資者也需警惕類似風險。

此外,大額資金出境用於海外購房,還可能會使投資者面臨法律制裁。國家外匯局已表示,對於過去利用分拆匯款,螞蟻搬家形式到境外購房產的中國公民,將依法進行外匯追回併罰款,若不能按時還回款項者,將以刑法騙匯罪論處。以2018年的一起案件為例,涉案人員唐某於2016年利用68個人的額度轉匯用於海外買房,最後唐某被罰150萬。

3、給中國投資者的建議

(1)當前菲律賓房地產值得投資嗎?

對於菲律賓房地產是否值得入場,業內人士各有看法。在採訪中,多名房地產中介認為,疫情過後,各國央行會集體“放水”來刺激經濟,房產能幫助投資者抵禦通脹,投資菲律賓房產是一個不錯的選擇。雅典耀大學商學院副教授Danilo Antonio認為,馬尼拉的高端公寓仍有很高的投資價值,而且疫情使得房價略有回調,現在正是入手的好時機。但也有多名當地資深投資者認為,目前菲律賓房地產泡沫嚴重,已處於高位,不建議新入場者投資。

(2)菲律賓房地產適合短炒還是長期持有?

採訪中,多位專家一致建議投資者長期持有房產,而不建議短炒。一位地產分析師指出,“目前馬尼拉的市場已經過了炒樓花的階段,現在已經進入中期,不適合短炒了”。而如前文所述,馬尼拉房地產最突出的優勢便在於其領先亞太的租金回報率。高力國際預測,2020年到2022年,馬尼拉大都會地區的平均租金還將每年增長7.5%。因此,不少業內人士建議投資者購買現房或者即將交付的期房,到手後便可快速獲得租金回報,且值得長期持有。

(2)有何投資地段建議?

根據多位業內資深人士的意見,建議投資者盡量選擇市中心、學區或基建規劃沿線地區的中高端公寓。

其中,馬卡蒂(Makati)、奧迪加斯(Ortigas)和博尼法西奧環球城(BGC)這三個區域具有較優越的投資價值,因其均為馬尼拉的商業金融中心,聚集了許多跨國公司,交通便利,生活配套設施完備,是“菲律賓中產剛需盤”,具有良好的保值增值空間。

另有某房地產專家認為奎松市的住宅也值得投資,因為那是大量本地中低收入群體的聚集區,住房需求充足且穩定,適合穩健型投資者。

此外,大部分被採訪的專家都不看好博彩區房地產的發展前景,投資者需謹慎選擇博彩區(如帕塞Pasay)的公寓。根據高力國際的數據,2019年,在馬尼拉中央商務區租金普遍大幅上漲的情況下,帕賽市住宅月租金環比下降了20.7%。

(3)中介和開發商選擇方面如何避坑?

對於不熟悉當地情況的中國投資者,建議選擇當地知名品牌的大開發商。品牌和機構規模意味著品質和誠信。尤其是對於期房投資者,建議選擇實力雄厚的開發商,降低爛尾風險。同時,知名開發商的樓盤,日後轉手或租賃也相對更容易。阿亞拉地產(Ayala Land)、SM地產(SMDC)、美嘉地產(Mega World)等當地排名前十的開發商都是不錯的選擇。

在中介選擇方面,投資者應要關注其專業資質以及是否在菲律賓長期穩定經營。目前,當地大多數開發商都有自己的直屬團隊,服務相對正規穩定。如果投資者能對接級別較高的工作人員,則後期服務更有保障。對於當地個人中介,投資者可以要求其出示由菲律賓貿易與工業部門頒發的房地產中介從業資格證,以此來判斷其是否具有從業資質。

對於國內中介公司,投資者可以要求其展示公司從業執照及經紀機構資質證書。此外,還可以了解其成立年份、市場規模、客戶口碑、媒體報導等資訊,綜合考量後選擇適合自己的中介機構。

註解:
[1] 詢盤量:指有意向的潛在客戶諮詢次數。

[2] 大馬尼拉區即菲律賓的國家首都大區,主要包括馬尼拉、馬卡蒂、卡洛甘、奎松和帕薩伊等17個市鎮。

[3] 雅典耀大學,菲律賓四大名校之一,是一所創立於1859年的私立綜合性大學,與英美眾多高校保持長年的學術交流。

[4] 菲律賓的低端住房需求巨大。根據菲律賓細分與住房開發商協會(SHDA)的數據,在全國范圍內,住房短缺量約400萬套。其中大多數需要社會化住房,也即售價低於45萬披索(約6.2萬元人民幣)的住宅。在馬尼拉,有約30萬戶家庭居住在臨時房子裡(佔馬尼拉總人口的 8.7%),居住條件很差。

[5] 10,500披索(1470元人民幣)是200萬披索(約28萬人民幣)住房貸款的最低每月還款額。

[6] 其中,有58個運營商擁有菲律賓娛樂博彩公司發放的許可,其餘的是未註冊的本地或外國公司。

[7] 惠譽《菲律賓房地產價格飆升加劇銀行風險》報告。

[8] 包括亞洲10個國家(日本、泰國、馬來西亞、新加坡、菲律賓、柬埔寨、韓國、印度、印度尼西亞、越南)及中國香港和台灣地區

[9]https://news.abscbn.com/news/07/06/19/kidnapping-of-tsinoys-gone-but-community-remains-vigilant

[10] 槓桿,將藉到的貨幣追加到用於投資的現有資金上。

[11] 炒樓花,是指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的訂金,訂下一套或多套單元,之後轉手賣給別人,套取高額訂金,從中賺取差價。

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新聞來源:中國人成菲律賓房產最大買家,高收益背後有多少風險?

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